Details
Onze Vrij Beton plannen zijn vrij helder maar uit ervaring weten we dat er naast de grote lijn heel veel details zijn om over na te denken. We hebben te maken met vastgoed maar ook met een collectief, een horizontale organisatiestructuur, publieke functies, vergunningen enzovoorts. Uit al ons onderzoekende en voorbereidende voorwerk, en natuurlijk de kennis die is opgeslagen in de webdocu die we hebben gemaakt hebben we al het een en ander gedistileerd en opgeschreven.
Op basis van onze kennis en ervaring zullen wij hoogst waarschijnlijk kiezen voor een constructie met vier rechtsvormen. In die constructie zit een vereniging voor het eigendom van het vastgoed, een vereniging voor de gebruikers van het pand en vereniging Amsterdam Alternative. Die drie zullen in een juridische structuur aan elkaar worden gekoppeld en aan een stichting die hoofdverantwoordelijk is voor het onderhoud van alle Vrij Beton panden. Het onderhoud zal per pand afzonderlijk bekeken en begroot worden en er zal samen met de gebruikersvereniging en AA worden besloten wat er wel en niet in eigen beheer kan worden uitgevoerd. De stichting die zich bezig houdt met het onderhoud heeft geen zeggenschap over wat er in een pand gebeurd of wie daar zit.
Het doel van deze constructie is om zelfbeheer, verantwoordelijkheid, collectiviteit, eigen inbreng en onze andere principes en kernwaarden te stimuleren, en – heel belangrijk – om het onmogelijk te maken voor individuen of groepen om ooit een Vrij Beton pand te verkopen en daar individuele winsten uit op te strijken. De kans is trouwens groot dat er een extra slot op de verkoop komt door middel van een erfpacht contract, zoals dat gebruikelijk is in Amsterdam, maar dat is afhankelijk van hoe we aan een pand komen.
De verantwoordelijkheden in de hierboven omschreven constructie zijn als volgt verdeeld:
Vastgoed vereniging
• Eigenaar van de gebouwen
• Deze vereniging heeft twee leden, de gebruikers vereniging en vereniging Amsterdam Alternative
Gebruikersvereniging
• Voor elk aangekocht gebouw zal er een eigen vereniging van gebruikers worden opgericht
• Elk gebouw krijgt een eigen naam
• Elk gebouw (alle huuders) betalen huur aan de vastgoedvereniging
• Elk gebouw (alle huuders) betalen huur aan het solidariteits fonds van AA als de hypotheek is afgelost
• Elk gebouw betaald een maandelijkse bijdrage aan het solidariteitsfonds
• De vereniniging van gebruikers doet zelf het dagelijks bestuur, ledenselectie en programmering
Vereniging Amsterdam Alternative
• Heeft een vetorecht tegen eventuele verkoop
• Hier zit het solidariteitsfonds waar alle panden aan bijdragen
Stichting voor onderhoud
• Regelt huurcontracten
• Neemt het onderhoud van de gebouwen voor zijn rekening
• Heeft geen stem in inhoudelijkle beslissingen van de gebruikersvereniging en AA
Andere details die belangrijk zijn voor de uitwerking en realisatie van Vrij Beton:
Selectie en doorstroming:
1. Amsterdam Alternative is de vereniging die bepaald of een pand wel of niet wordt aangekocht.
2. De ligging, de grootte en het bestemmingsplan zullen mede bepalen wat de mogelijkheden zijn voor het mengen van de verschillende functies. Als de mogelijkheid voor een combinatie van wonen, werken, educatie en publieke functies zich voordoet, zullen we daarop inzetten. De balans van functiemenging zal niet overal dezelfde zijn.
3. Als er een pand wordt gekocht, komen we bij de vraag: wie mag daar gaan wonen en/of werken? Dit is een heel belangrijke en ingewikkelde vraag. Er zal een selectieprocedure starten, nadat er een open oproep is geplaatst in onze krant, op de website, op socials en andere externe kanalen, en men de tijd heeft gehad om zich aan te melden. Wij werken niet met wachtlijsten. De selectieprocedure staat onder leiding en mandaat van een diverse Vrij Beton selectie werkgroep van Amsterdam Alternative met daarin een aantal ervaren bestuursleden en leden van de vereniging. Zij maken de eerste selectie en samenstelling voor een nieuw pand. Dat kunnen allemaal losse partijen zijn maar ook een al bestaand collectief. We gebruiken geen CAWA-toets of inkomenstoets voor nieuwe huurders.
4. Om ervoor te zorgen dat een pand gezond, actief en relevant blijft zal er jaarlijks een evaluatie plaatsvinden met het AA bestuur. Zodra blijkt dat er leden zijn die niet meedoen, geen huur betalen, onderverhuren of op een andere manier de regels overtreden, kan dat leiden tot ontbinding van het contract. Mocht het zover komen, dan heeft de gebruikersvereniging van het pand de belangrijkste stem in deze beslissing. Het bestuur van AA fungeert als externe bewaker van de doelstellingen en zullen ingrijpen als het mis dreigt te gaan.
5. Om te voorkomen dat een pand inslaapt en er na een aantal jaren niks spannends meer gebeurt is het belangrijk om te zorgen voor een goede doorstroming. Dat zullen we doen door middel van een evaluatie. Elke gebruiker krijgt een contract van vijf jaar, met eerst een jaar proeftijd. Na het eerste jaar zal de eerste evaluatie plaatsvinden. Hierbij wordt gekeken naar het betalen van de huur, de mate van betrokkenheid en connectie met de rest van het collectief. Als alles goed wordt bevonden, loopt het contract gewoon door, zoniet dan stopt het na een jaar. Na afloop van het vijfjarige contract wordt – eveneens na een evaluatie – gekeken of het lid een nieuw contract van weer vijf jaar krijgt.
Basisregels voor een Vrij Beton pand
Amsterdam Alternative wil de kracht van een Vrij Beton pand niet verlammen door een veelheid van regels en structuur. Het is onze doelstelling om zoveel mogelijk zelfbeheer mogelijk te maken voor de gebruikers van een Vrij Beton pand. Iedereen is mede-eigenaar in onze collectief eigendom constructie en daarbij hoort een mate van mede-verantwoordelijkheid. Het is echter onmogelijk om helemaal zonder regels te werken. Vandaar dat er naast onze Amsterdam Alternative kernwaarden en principes (die ook voor de panden gelden) een aantal basisregels zijn opgesteld voor Vrij beton panden.
1. Een vertegenwoordiger of klein comité van een Vrij Beton pand gaat regelmatig in gesprek met het bestuur van AA om de gang van zaken te bespreken, minimaal drie keer per jaar.
2. Er is altijd een vertegenwoordiger van een Vrij Beton pand aanwezig bij Algemene Ledenvergaderingen van AA.
3. Elk Vrij Beton pand is verplicht minimaal zes (6) keer per jaar te vergaderen (ALV), met een externe moderator en notulist. In deze vergaderingen zullen dagelijkse en urgente zaken en actiepunten behandeld en besproken worden. Van deze vergaderingen worden door een externe notulist notulen gemaakt, die worden ge-upload naar het leden-portal van de AA website, zodat deze inzichtelijk zijn voor de leden van AA (transparantie).
4. Amsterdam Alternative is vóór experiment en vrijheid van denken en doen. Er zijn echter grenzen, en dat betekent dat we ons aan de wet en eventuele vergunningen moeten houden.
5. Er moet in elk Vrij Beton pand een collectieve ruimte zijn die gebruikt wordt voor publieke programmering (muziek, film, dans, lezingen, keuken, educatie, etc.), maar die ook beschikbaar is voor vergaderingen van het pand en van de vereniging Amsterdam Alternative. Deze collectieve ruimte wordt gerund door de gebruikers van het pand zelf of een deel daarvan. Er zal geen externe uitbater zijn.
Open zijn voor publiek is essentieel (muziek, film, dans, kunst, workshops, educatie, lezingen, etc). Het zorgt voor verbinding met de buurt en met andere mensen die niet in het pand wonen en/of werken. Interactie met de buitenwereld zorgt ervoor dat je onderdeel van de stad bent. De collectieve ruimte moet dus zo vaak mogelijk open zijn voor publiek.
6. Elk Vrij Beton pand draagt maandelijks een bedrag af aan het solidariteitsfonds om bijv. nieuwe panden van te kunnen kopen. Dit bedrag zal worden opgenomen in de te maken begroting.
7. De vereniging van een Vrij Beton pand bepaalt zelf welke organisatiestructuur men wil hanteren. Alle leden worden geacht deel te nemen. De organisatie is horizontaal. Er is geen baas. De groep is de baas.
Basisregels voor personen/groepen (huurders) in een Vrij Beton pand
Naast onze AA kernwaarden en principes (die ook voor alle huurders gelden) zijn er een aantal basisregels opgesteld voor alle huurders/leden in een AA-pand.
1. Iedereen die een ruimte heeft in een Vrij Beton pand betaalt huur aan de vastgoed vereniging. Met deze huur wordt de hypotheek afgelost (+ rente). Tevens draagt de huur bij aan alle andere kosten die zijn opgenomen in de meerjarenbegroting van het pand (energievoorschot, internet, onderhoud, verzekeringen, servicecontracten, vergunningen, erfpacht, reservering groot onderhoud, etc). De huur van een ruimte wordt berekend aan de hand van de vierkante meters en de meerjarenbegroting.
2. Het is niet toegestaan om zonder opgaaf van redenen meer dan twee maanden achter te liggen met het betalen van de huur. Drie maanden of langer achterliggen met de huur kan een reden zijn om een contract te beëindigen.
3. We willen actieve, betrokken leden. Een collectief kan niet zonder de energie en input van mensen. Niet meedoen, meewerken en meevergaderen kan een reden zijn om je contract te beëindigen. Probleemgevallen worden eerst intern besproken (in het pand) en daarna voorgelegd aan het bestuur van Amsterdam Alternative.
4. Onderhuur is slechts mogelijk voor een bepaalde tijd (max 3 maanden per jaar) en om goede redenen. Onderhuur moet worden gemeld bij het bestuur van het betreffende pand en bij de werkgroep ‘selectie’ van Amsterdam Alternative. Voor stages of uitwisselingen naar het buitenland kunnen – in overleg – uitzonderingen gemaakt worden. Korte verhuur aan toeristen en onbekenden (airbnb-praktijken) is uitgesloten. In geval van onderhuur mag niet meer huur gevraagd worden dan het officiële bedrag dat de huurder betaalt. Het niet naleven van deze regel kan een reden zijn om je contract te beëindigen.
5. Een voor de hand liggende regel, maar wel een belangrijke: seksuele (of andere) intimidatie, het dealen in drugs/wapens, agressie, racisme, diefstal, criminele activiteiten of ander onacceptabel gedrag wordt niet getolereerd en kan een reden zijn om een huurcontract te beëindigen. Probleemgevallen worden eerst intern besproken (in het pand) en daarna voorgelegd aan het bestuur van Amsterdam Alternative. Indien noodzakelijk wordt ook de politie ingeschakeld.
6. Huurders betalen bij ingang van het contract een borg van drie keer de huur. Deze krijgen ze terug na opzegging van het huurcontract, indien de ruimte in goede staat (zonder schade) is opgeleverd en er geen achterstallige huur open staat.
7. Als het huurcontract door de huurder of door de vereniging wordt opgezegd, heeft de huurder niet het recht om voor zijn/haar/hun ruimte overnamekosten of andere financiële vergoedingen te vragen. De ruimte is van de vereniging en zal dat altijd blijven. De vereniging bepaalt tevens wie de nieuwe huurder wordt.
Basisregels voor publieke ruimtes in een AA-pand
Naast onze kernwaarden en principes (die ook voor alle publieke ruimtes gelden) zijn er een aantal basisregels opgesteld voor alle publieke ruimtes in een Vrij Beton pand.
1. 50% van eventuele winsten gaat naar Amsterdam Alternative (voor de krant, actiepot, solidariteitsfonds, nieuwe panden, etc.). Winst is wat er overblijft na het betalen van alle kosten en investeringen voor verbetering van de publieke ruimte.
2. Kunst en cultuur zijn belangrijk, maar niet per se de hoofdmoot. Ruimte voor andere sociale, maatschappelijke, activistische activiteiten, zoals buurtfuncties, educatie, activiteiten voor kinderen/ouderen en multiculturele programmering is ook belangrijk.
3. Vrij Beton panden zijn geen plekken voor de commerciële mainstream. Het is geen doelstelling om weinig mensen te trekken, activiteiten mogen goed bezocht of populair worden. Daar is niks mis mee. Maar we programmeren niet vanuit de gedachte dat iets veel geld op moet leveren. We zijn geen organisatie die uit is op het maken van zoveel mogelijk winst. Experiment, avant-garde, avontuur en plezier staan hoog in het vaandel.
4. Het collectief dat in het Vrij Beton pand woont en/of werkt (huurders) is eindverantwoordelijk voor de programmering. Er mag uiteraard met externe programmeurs en partners gewerkt worden, maar het mag niet zo zijn dat een externe partij de volledige programmering of publieke functie op zich neemt.
5. Er zal voor elke publieke ruimte afzonderlijk een systeem moeten worden opgezet met een goede balans tussen vrijwillige uren versus betaalde uren. De kosten laag houden is belangrijk voor de betaalbaarheid en het schept ruimte voor experiment.