Woningcrisis en grondpolitiek
Grondprijs = Waarde woning – (bouwkosten + bouwrijp maken grond). Zo simpel is het. Momenteel is de grondwaarde in de grote steden ongeveer 60% van de waarde van de opstal de grondwaarde en dat is van de gekke! Het maakt in principe niet uit of de grond in het bezit van een private partij is of de gemeente. Via het bestemmingsplan kan de gemeente de soort bebouwing afdwingen en dus ook de uiteindelijke grondprijs. Hier zit echter het probleem: veel gemeenteraadsleden denken dat grondpolitiek een soort marktmagie is, helaas een aantal wethouders ook. Het is een politieke keus.
Er wordt nu geneuzeld dat de zogenaamde essentiële beroepen als docent, verzorgende, BOA, enz. wel een ‘middenhuur’ - woning kunnen huren. Zodat de grondprijs hoger kan zijn dan bij een sociale huurwoning. Wat de politici echter niet willen zien is dat de mensen die de stad draaiend houden, zoals docenten, verzorgenden, mensen bij gemeentereiniging, verkeersregelaars, winkelbedienden, pakketbezorgers, enz. allen rond de €2000 netto per maand verdienen. Met dit soort inkomens ben je op een sociale huurwoning aangewezen (tenzij je 50 tot 60 procent van je inkomen wilt uitgeven aan huur).
Inkomsten uit grond, via verkoop of erfpacht, is ook een perverse prikkel bij veel gemeentes. In het Hamerkwartier in Noord worden voornamelijk dure koop- en huurwoningen gebouwd en slechts 3% sociale huur. Tel uit je winst, gemeente! De essentiële beroepen en gepensioneerden kunnen in de stront zakken.
Middenhuur
Middenhuur is het nieuwe wondermiddel om de grondprijs toch nog een beetje hoog te houden; lees: extra inkomsten voor de gemeente. Het bouwen van een middenhuur woning kost nagenoeg evenveel als een sociale huurwoning. Het probleem is dat middenhuur volgens de woningwet niet bestaat, het is gewoon een vrije sector woning. Gemeentes kunnen wel afspraken maken via de erfpacht. Amsterdam wil zo middenhuur woningen laten bouwen met een gegarandeerde huur voor 25 jaar. Corporaties zeggen het als een aparte categorie te gaan behandelen.
Wat betekent dit nu? Op het Java eiland zijn mensen in de 90er jaren voor huren van ongeveer 800 gulden gaan wonen; ook hier waren afspraken via de erfpacht. Nadat het erfpachtcontract was verlopen, stegen de huren tot bedragen van €1200 à €1400 per maand met alle desastreuze financiële gevolgen voor de bewoners van dien.
Wat de afspraken met corporaties waard zijn, weten we zo langzamerhand wel: zie de verkoop en liberalisatie van sociale huurwoningen. Toch wordt er gedaan alsof deze woningen erg aantrekkelijk zijn voor de essentiële beroepen. Hier boven hebben we kunnen lezen dat het netto maandloon rond de €2000 ligt. Hier komt nog bij dat bijvoorbeeld in de thuiszorg of het onderwijs door de aard van het werk slechts zelden fulltime gewerkt wordt. Via weekend en avond dienst kan er bij sommige beroepen wel wat bijverdiend worden maar dat kan ook zo weer wegvallen. Er moeten tien duizenden sociale huurwoningen gebouwd worden. Hier is behoefte aan.
Ben je een sukkelaar die graag met kinderen, ouderen of zieken werkt, die pakketjes bezorgt bij misselijkmakende verslaafde consumenten, ‘s nachts in de regen door de stad fietst om thuishulp te verlenen? Dan heb je pech gehad. Je gaat maar op een verkamerde vochtige woning met geluidsoverlast en een huur van €1000 wonen. Als je tijdelijke huurcontract verlopen is kun je weer terug naar je ouders.
De gemeente Amsterdam wil wel dat je hier komt werken, maar niet wonen.
De gemeente Amsterdam wil wel dat je hier komt werken, maar niet wonen. Nee, de gemeente gaat voor PR-medewerkers, persvoorliegers, juristen, vastgoed handelaren, managers, expats, enz. Met andere woorden: mensen met minimaal twee keer het modale inkomen. Lang leve de gentrificatie.
De oplettende lezer zal misschien zeggen: ‘en de mensen die in de kunsten werken dan?’ Dit zijn vaak zzp’ers die al genadeloos door de coronacrisis zijn getroffen. Ook zij hebben kleine inkomens en zijn zodoende vaak aangewezen op precaire woonvormen. Na het vermaken van de economische elite kunnen zij zich terugtrekken in een te dure gedeelde woning of de stad verlaten.
We leven weer in een feodale samenleving waar vermogen vrij kan groeien en arbeid zwaar belast wordt. Gelukkig hebben we een socialistische wethouder wonen in dit knetter linkse Amsterdam.
Gemeentelijk woningbedrijf
In Amsterdam zouden er minimaal 10.000 sociale huurwoningen per jaar bijgebouwd moeten worden. Hiermee zou door moeten worden gegaan totdat de wachttijd is teruggelopen tot 1 à 2 jaar.
Momenteel is het bouwen van sociale huurwoningen een taak van de corporaties. Ze bouwen wel een paar duizend woningen per jaar, maar door verkoop, liberalisatie en sloop van ander sociale-woningbezit komt er netto nagenoeg niets bij. Ja, het aantal neemt zelfs af!. Private partijen bouwen soms ook wel, maar dat is marginaal.
Er moet dus iets gebeuren. In het verleden was bij grote woningnood een gemeentelijk woningbedrijf een serieuze oplossing in veel steden. De woningwet biedt mogelijkheden als de bestaande woningcorporaties niet kunnen of willen leveren. Het gaat dan primair om nieuwbouw en niet om het overnemen van panden met achterstallig onderhoud. Het is niet nieuw, ongeveer vijf kleinere gemeentes hebben nog steeds een gemeentelijk woningbedrijf dat goed functioneert. De gemeente Assen heeft recentelijk weer zelf sociale huurwoningen gebouwd en deze in beheer gegeven bij een commerciële partij die onderdeel is van een woningcorporatie. Eventueel kunnen de door de gemeente gebouwde woningen in beheer gegeven worden door een bewoners coöperatie.