Wooncrisis

Wie kan er nog wonen in Amsterdam? Permanent, in een zelfstandige woning met een beetje oppervlakte en kwaliteit? Bijna niemand meer. Alles is te duur, tijdelijk, piepklein, slecht en de wachttijden zijn absurd.

Maar met een koopwoning word je slapend rijk van de absurde prijsstijgingen. En met rijke ouders of een vette baan kun je een woning kopen. Net als de beleggers uit binnenland (Prins Bernhard jr.) en buitenland (Blackstone).

Welkom op de Amsterdamse woningmarkt. Een internationale vastgoedmarkt waar de rendementen hoog zijn en het risico laag. Waar kapitaal uit alle hoeken van de wereld investeert in nieuwbouwprojecten en bestaande huizenblokken opkoopt. Waar Amerikanen, Chinezen, Russen, Duitsers, Nederlanders hun slag slaan.

Het is de triomf van 25 jaar liberalisering van de woningmarkt. Vijf jaar geleden was alles rond het wonen in Nederland klaar. Het Ministerie van Wonen werd afgeschaft en de laatste minister van wonen, VVD’er Blok, riep buitenlandse beleggers op om in Nederland op grote schaal woningen te kopen. Vanaf de jaren ’90 van de vorige eeuw is met succes gewerkt aan de afbraak van de sociale huursector en de volkshuisvesting.

Gemengder
De genadeklap werd in 2015-2016 toegediend door het kabinet Rutte II (VVD en PvdA). Sindsdien moeten huurders van een sociale huurwoning jaarlijks 2 miljard opbrengen voor de staatskas, de zogenaamde “verhuurdersheffing.” Bovendien wordt bij de bepaling van de huurhoogte de (denkbeeldige) koopprijs het belangrijkste, waardoor een leegkomende sociale huurwoning in Amsterdam met meer dan 28 vierkante meter een vrije-markt- huurwoning wordt. Woningcorporaties mogen niet meer werken voor mensen met een middeninkomen.

Ondertussen is in Amsterdam de laatste 25 jaar gemiddeld elk jaar ongeveer 1% van de sociale huurwoningen verkocht. Dit mede op initiatief van PvdA en GroenLinks, die zo de stad “gemengder” willen maken. Lage inkomens eruit, hoge en middeninkomens erin. Dat is prima gelukt: de gemiddelde wachttijd voor sociale huurwoningen is in Amsterdam nu opgelopen tot vijftien jaar en het aantal koopwoningen en dure huurwoningen is nog nooit zo groot geweest.

Je zou zeggen: het is volbracht. Na zoveel jaren van privatisering, liberalisering en afbraak van de volkshuisvesting kan de vrije markt zijn gang gaan en worden er fantastische rendementen op de woningmarkt behaald. Feest voor alles wat rechts, liberaal, neo-liberaal of links-liberaal is.

Vrije marktwerking
Maar nee, het is weer niet goed. Sterker nog: alle veroorzakers van de wooncrisis, van rechts tot links, roepen nu dat het uit de hand gelopen is, dat het goed mis is.  Want dat na de lagere inkomens nu de middeninkomens het slachtoffer worden van de “vrije” woningmarkt hadden ze in al hun enthousiasme blijkbaar niet voorzien, die naïevelingen. En nu kunnen middeninkomens niet meer kopen, terwijl huren voor hen vaak ook te duur is. Met miljarden steun en verkoop van sociale huurwoningen werden de middeninkomens de afgelopen decennia aan een koopwoning geholpen. Maar door diezelfde vrije marktwerking zijn de koopprijzen nu zo hoog geworden dat middeninkomens, en eigenlijk bijna iedereen onder de veertig, nu klem zit. Sinds 2011 is het huizenbezit onder mensen onder de 40 jaar in Nederland sterk teruggelopen.

Lage inkomens
Lage inkomens op alle mogelijke manieren uitzuigen en benadelen is voor bijna alle politieke partijen oké. En dat deze groepen niet aan een woning kunnen komen en zich blauw moeten betalen aan huur is geen politiek onderwerp. Bijna alle sociale nieuwbouw is tijdelijk en dus precair geworden. Maar nu ook middeninkomens geraakt worden raken ze in paniek en zien ze hun draagvlak verdwijnen. Als jongeren en middeninkomens geen huis meer kunnen kopen spat het sprookje van het hoogste geluk van de koopwoning uit elkaar.

Middeninkomens
Tot midden jaren ’90 van de vorige eeuw was wonen een recht en werd “volkshuisvesting” voor lage en midden inkomens collectief geregeld. Door de sociale huursector alleen voor mensen met een inkomen onder modaal te beperken werden mensen met een middeninkomen gedwongen een huis te kopen. En dat werd en wordt met allerlei subsidies en regelingen ook actief ondersteund. Hierdoor wordt het kopen van een woning nu bijna als een “recht” gezien. Maar voor middeninkomens, zeker in de stad, kan dat nooit een structurele oplossing zijn. De vrije-marktprijzen van woningen in een succesvolle stad zijn gewoon veel te hoog voor een middeninkomen. Daar kun je met extra nieuwbouw, of met nog een paar miljard extra steun, of met wat maatregelen tegen beleggers nooit tegenop.

In de aanloop naar een nieuw kabinet worden uit alle hoeken voorstellen gedaan over hoe de wooncrisis aan te pakken. De meeste voorstellen zijn erop gericht om de nieuwbouw een impuls te geven; 20 miljard zou het nieuwe kabinet hiervoor volgens demissionair minister Ollongren moeten uittrekken. Op die manier kunnen de bouwwereld, makelaarswereld en beleggerswereld hun “fantastische rendementen” op peil houden. Maar daarmee zal de wooncrisis niet opgelost worden; daarvoor zal gebroken moeten worden met het huidige beleid.

Radicale breuk
Een radicale breuk met het woonbeleid van de afgelopen decennia is nodig. De enige manier om weer een normale volkshuisvesting te krijgen is door deze collectief en solidair te organiseren. Voor een echte aanpak van de wooncrisis is een groot samenhangend pakket maatregelen nodig dat er ongeveer als volgt uit zou moeten zien:
• Stop de miljarden die jaarlijks als rijkssteun aan huizenkopers gegeven wordt
• Stop de verhuurdersheffing, de diefstal van miljarden die jaarlijks door huurders van sociale huurwoningen opgebracht moeten worden voor de staatskas
• Pak de beleggers aan door een woonplicht voor kopers in te voeren, leegstand bij beleggers te beboeten en door extra gemeentelijke belasting voor beleggingspanden
• Maak huurhoogte niet meer afhankelijk van de koopprijzen
• Trek de bovengrens van de sociale huur en huurprijsbescherming naar 1200 of zelfs 1500 euro per maand
• Creëer een huurbescherming voor de particuliere sector
• Geef huurders zeggenschap op woningcorporaties
• Sta tijdelijke huurcontracten alleen te bij tijdelijke situaties
• Zorg voor permanente huurcontracten bij nieuwe huurwoningen, zowel sociaal als middelduur
• Creëer wooncoöperaties voor iedereen

==================

Woon agenda
Een gelegenheidsgezelschap van geëngageerde wetenschappers, activisten, woondeskundigen en woonpioniers (van onder andere de Woonbond, Woon!, de Universiteit van Amsterdam en De Nieuwe Meent) heeft afgelopen mei de volgende woonagenda met aanbevelingen opgesteld, die wij hier sterk verkort weergeven:
“Amsterdam kampt met een enorme wooncrisis. Amsterdam is populair en de vraag naar woonruimte is groot. Toch is deze ernstige wooncrisis geen natuurlijke uitkomst van de Amsterdamse aantrekkingskracht; het is een gevolg van politieke keuzes.
Woningnood is geen individueel probleem: het is een zaak van het collectief.
Het positieve nieuws is dat als verkeerde beleidskeuzes ons erin hebben geluisd, goede maatregelen ons eruit kunnen helpen.

1.  Lokaal
Wat is Amsterdam zonder een bonte mix van mensen en zonder publieke ruimte van de gemeenschap? Wie zorgt voor binding in de buurt, voor het onderwijzen van onze kinderen, het verzorgen van onze ouderen, het doen groeien van ons groen, een levende tegencultuur, ontluikende intellectualiteit en bruisende creativiteit, als deze trend zo doorgaat? Daarom stellen wij voor aan de stad om:
A) Betaalbaarheid, leefbaarheid en inclusiviteit voor de lange termijn centraal te stellen
Het huidige streven van 80% betaalbare woonruimte voor middeninkomens en lagere inkomens in nieuwbouw is positief. Maar bouw ook mechanismen in om dat op de lange termijn zo te houden. Ga tweedeling tegen; zet ook in op betaalbare huisvesting in ‘rijkere’ wijken.
B) Maak van Amsterdam een stad van bewoners, niet van financierders
Maak het starten van wooncoöperaties (collectieven van bewoners die hun eigen woonruimte realiseren) makkelijker en toegankelijk

2. Nationaal
Wonen vormt zowel een uiting van als een basis voor maatschappelijke ongelijkheid. De woningmarkt voert de boventoon in het woonbeleid in plaats van woonrecht en volkshuisvesting. Meer en meer mensen vallen hierdoor buiten de boot, met een verdubbeling in dakloosheid als extreem gevolg. Middeninkomens vallen tussen wal en schip. Terwijl woningbezitters hun vermogen ongekend en onbelast zien stijgen. We kunnen en moeten het tij keren.
A) Zorg voor een brede volkshuisvesting voor lage én middeninkomens
Het is essentieel dat de verhuurdersheffing voor woningcorporaties wordt afgeschaft, zodat er flink bijgebouwd kan worden en de huidige sociale huurvoorraad wordt behouden en verduurzaamd. Om sociale woningbouw een extra impuls te geven, zijn extra investeringen vanuit het rijk wenselijk. Verhoog daarnaast de inkomensgrens voor sociale huur, zodat ook de middeninkomens betaalbaar kunnen huren.
B) Stop met het subsidiëren en onbelast profiteren van woningbezit
Het versneld afschaffen van de hypotheekrenteaftrek moet prioriteit krijgen. Vermogen moet zwaarder belast worden en inkomen uit arbeid minder.
C) Reguleer de ‘vrije huursector’
Nederland heeft een goed puntenstelsel om eerlijke huurprijzen te bepalen. Trek dit door naar álle huurwoningen en haal de WOZ-waarde eruit. Voorkom “buy to let,” zowel door dit te weren van de koopmarkt als door het reguleren van de huurmarkt. Trek dat geld liever aan om te investeren in betaalbare nieuwbouw. Kap met flexhuurcontracten. Die dienen enkel huisjesmelkers. Verplicht vergunningen voor verhuur, die verhuurders kwijt kunnen raken bij misstanden.
Centrale regie en transparantie
Breng daarom een ministerie van Wonen terug.

Woonrecht boven winstrecht
De woonzekerheid van mensen moet weer centraal komen te staan. Nu is bezit beter beschermd dan woonrecht en leefbaarheid.
Maak een zwarte lijst van slechte investeerders
Met deze suggesties willen wij input geven voor zowel Amsterdam, als voor het aangaan van een brede coalitie van steden met een gezamenlijke actieagenda.