Stop de Wooncrisis
Hé Amsterdam
Wat is je plan
Voor jong Amsterdam?
(op de melodie van What is the Plan van African Head Charge met Mutabaruka)
Amsterdam zit in een vette wooncrisis. Kort samengevat: straks kunnen alleen de rijken in Amsterdam blijven wonen.
In het coalitieakkoord, in het hoofdstuk ‘Bouwen en Wonen’, zegt het stadsbestuur te streven naar ‘ruimte voor iedereen in een groeiende stad’. In de praktijk betekent dit echter ruimte voor hen met het meeste geld. Voor mensen met een middeninkomen zijn koopwoningen in de stad niet meer te betalen en hetzelfde geldt voor de huren. De wachttijd voor een sociale huurwoning is opgelopen tot 15 jaar. Na drie jaar ‘links’ stadsbestuur is de stad duurder en exclusiever geworden.
Sociale huur
Deze situatie is allereerst terug te voeren op de landelijk politiek. Die heeft de afgelopen jaren de sociale huursector kapot gemaakt en koopwoningen met miljarden euro’s gesponsord. Het is nu zo geregeld dat de krankzinnige koopprijzen in Amsterdam doorwerken in de huurhoogte van sociale huurwoningen. Bovendien moeten Nederlandse huurders jaarlijks nog steeds zo’n 2 miljard euro opbrengen om de vorige crisis te betalen.
Volgens het coalitieakkoord zou de verkoop van sociale huurwoningen een halt worden toegeroepen en ‘alleen nog bij hoge uitzondering’ worden toegestaan. Ook staat in het akkoord dat in alle 22 buurten van Amsterdam minimaal 45% sociale huur moet blijven. De praktijk is anders. Eind 2019 heeft het gemeentebestuur prestatie-afspraken met corporaties gesloten. Deze mogen hierdoor maximaal 1750 sociale huurwoningen per jaar blijven verkopen, ook in buurten die al ver onder de 45% zitten.
Dit leidt tot verzet. De actiegroep Niet te Koop (zie ook het aparte artikel) strijdt tegen deze uitverkoop van sociale huurwoningen in Amsterdam. Tegen de uitverkoop van de stad. De actievoerders zijn lokale bewoners die hun buurten in razend tempo hebben zien veranderen en bezorgd zijn over de toekomst van de stad. Sociale huurwoningen die onherroepelijk uit het sociale segment verdwijnen zijn er te kust en te keur. Niet te Koop demonstreert daarom elke zaterdag bij de volgende huurwoning in de etalage.
Vampiers
Ondertussen hebben binnenlandse en buitenlandse vastgoedbeleggers zich als vampiers op Amsterdam gestort. Van Prins Bernard tot Blackstone, van PEC tot Patrizia: de afgelopen jaren kochten zij woningen, winkels, distributiecentra en ander vastgoed om deze te verhuren of te verkameren voor maximale winst.
Dit heeft ook gevolgen voor het aanbod van koopwoningen. Er is namelijk de idiote situatie ontstaan dat verkoop van sociale huurwoningen nu indirect tot minder koopwoningen leidt. De reden is dat de koopwoningen binnen enkele verkoopronden bij beleggers terecht komen die ze duur verhuren. Zo komen er niet alleen minder sociale huurwoningen beschikbaar maar ook minder betaalbare koopwoningen. En het stadsbestuur? Dat heeft hier jaren naar staan kijken en deed vrijwel niets.
Vijftien jaar wachten
Begin 2021 kwam wethouder Laurens Ivens dan eindelijk met een plan om dit te stoppen. Hij wil dat de gemeente sociale huurwoningen die te koop staan zelf opkoopt. Tegelijk worden er door de landelijke regeringspartijen, in aanloop naar de verkiezingen, voorstellen gemaakt om het opkopen door beleggers te blokkeren.
Het is zeer de vraag of dit genoeg is. De sociale huursector is in Amsterdam met een rotvaart afgebroken: verkocht, gesloopt, geliberaliseerd. Sinds 2003 zijn er in Amsterdam 53.000 corporatiewoningen (met name sociale huur) minder, een afname van meer dan 25%. Onder het mom van ‘gemengde buurten’ was de verkoop van sociale huurwoningen meer dan twintig jaar lang beleid van de PvdA en GroenLinks in Amsterdam. Tegelijk nam de voorraad particuliere sociale huurwoningen nog sneller af. Hierdoor is de gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning nu vijftien jaar.
Verpleger, onderwijzer, buurtbewoners
Mensen met een inkomen tot 39.000 euro bruto (ruim boven modaal) komen in aanmerking voor een sociale huurwoning. Maar met een wachttijd van vijftien jaar is het in de praktijk amper mogelijk voor bijvoorbeeld onderwijzers en verplegers te wonen in het Amsterdam waar ze werken. Onderwijzers kunnen mondjesmaat in heel Amsterdam voorrang krijgen en in Zuidoost wordt nu geëxperimenteerd met voorrang voor buurtbewoners bij woningtoewijzing. Maar daarmee is het woningtekort natuurlijk niet opgelost, want voorrang voor de ene groep gaat ten koste van de andere.
Wooncarrière
Amsterdam is een stad geworden van komen en gaan. In de ‘nieuwe’ sociale huurwoningen, de wooncomplexen voor jongeren en studenten, moeten mensen vertrekken zodra ze niet meer studeren of 27 jaar worden. Een aantal woningcorporaties verhuurt nu ook reguliere huurwoningen met tijdelijke contracten. En de vrije huursector is zo duur dat niemand daar meer dan een paar jaar zit. Tijdelijkheid is de afgelopen jaren steeds verder in de huursector doorgedrongen, met rechteloosheid voor de huurder als gevolg.
Het coalitieakkoord bevat mooie woorden als ‘meer grip van de gemeente op de woningmarkt’, ‘Amsterdammers de mogelijkheid bieden wooncarriere te maken’ en ‘een rechtvaardiger toewijzingssystematiek, waarbij doorstroming wordt gestimuleerd’. Is dit cynisch bedoeld? Bedoelt de coalitie dat mensen, zodra hun tijdelijke contract afloopt, de stad moeten uitstromen om elders wooncarriere te maken? Dat is wel de realiteit, zoals de migratiecijfers van de stad laten zien: dertigers en veertigers die de stad verlaten.
Vastgoedbedrijven als Mosaic (het vroegere anti-kraakbureau Camelot), Graystar, Wonam en Changes realizeren ondertussen duizenden mini-woningen (ook wel hokken genoemd). Allemaal tijdelijk. Alle met bijzondere contracten voor bijvoorbeeld studenten (campuscontract), jongeren, ouderen, mensen met een HBO- of WO- diploma. Na je zeventwintigste ben je niet meer welkom.
Sloop voor koop
De afgelopen decennia zijn veel sociale huurwoningen gesloopt en vervangen door koopwoningen. Dat beleid wordt voorgezet. Het coalitieakkoord staat sloop voor nieuwbouw onder duidelijke voorwaarden toe. En sloop zal er komen: in het streven naar een stad van meer dan één miljoen inwoners staan hele laagbouwwijken op de rol gesloopt te worden voor hoogbouw. In Oost zijn delen van Amsteldorp, de Rudolph Dieselbuurt en de Van der Kunbuurt hiervoor aangewezen. En ook in Noord en Nieuw West moet de sloopkogel her en der door de kerk.
Grip
Het coalitieakkoord spreekt van ‘grip van de gemeente op de woningmarkt’. Dit zou bereikt moeten worden met een woonplicht voor kopers, strengere voorwaarden aan verhuur via AirBnB en begrenzingen aan woningdelen en verkamering (zie artikel over aanpak verkamering). Tot op heden is het resultaat zeer mager.
Grip op nieuwbouw dan? In januari 2021 presenteerde wethouder Marieke Van Doorninck de Omgevingsvisie 2050. De visie belooft 150.000 nieuwe woningen binnen de stadsgrenzen in de komende dertig jaar. Deze woningen moeten er volgens de wethouder voor zorgen dat ‘Amsterdam een internationale stad blijft die expats kan huisvesten, maar ook gezinnen en middengroepen’ (Parool 22 januari 2021).
Met andere woorden: geen prioriteit voor de Kinderen van Mokum, de verpleger, de juf, de buschauffeur, de monteur, de statushouder en al die anderen die zijn aangewezen op sociale huur. Hoe de wethouder dan toch kan stellen dat ‘wie in Amsterdam wil blijven wonen die mogelijkheid ook moet krijgen’ blijft een raadsel. Nieuwbouw is niet de oplossing. De huidige nieuwbouw zal de uitzichtloosheid voor een groot deel van de bevolking alleen maar verergeren.
0-100-0
In het Coalitieakkoord staat dat nieuwbouw moet bestaan uit 40% sociale huurwoningen, 40% middeldure huurwoningen en 20 % vrije sector-huur en koop. De 40-40-20 ratio. Zonder veel uitleg werd dit bij de bezuiniging ten gevolge van corona in najaar 2020 veranderd in 0-100-0. Ontwikkelaars mogen hun bouwprogramma nu ook geheel in de middeldure huursector realiseren. Weg prioriteit sociale huursector, weg aanpak sociale woonproblemen. En leve de bovenmodale laag en natuurlijk het rendement van de ontwikkelaars. Het coalitieakkoord leest als oud papier.
Rekenles
De leegstand in Amsterdam is 7%. Dit betreft leegstand in de dure koopsector, bij dure huurwoningen, speculatieve leegstand en bureaucratische leegstand bij woningcorporaties. Daarnaast staan duizenden hotelkamers en honderden winkels. Ook zal corona weer voor de nodige leegstand in kantoren gaan zorgen. Tijd voor de rekenles van vroeger: Leegstand + Woningnood = Kraken
Zonnige Zomer
Van de beloftes van dit gemeentebestuur op het gebied van Wonen is nog niet veel terecht gekomen. De stop op de verkoop van sociale huurwoningen werd niet waargemaakt (al lijkt die nu, met het recente plan van opkopen van sociale huurwoningen, alsnog aangepakt te worden), de onbetaalbaarheid is alleen maar groter geworden, wooncoöperaties komen moeizaam van de grond, en de aanpak van de verkamering (het woningdelen) lijkt een bureaucratisch monster gebaard te hebben. Een groot aantal groepen in de stad, zoals Niet te Koop, Bond Precaire Woonvormen, Vrijkoop, FNV Amsterdam, Kinderen van Mokum en vele andere vechten voor een sociaal woonbeleid in een Solidaire Stad. Na de mislukte Nieuwe Lente zullen zij een Zonnige Zomer afdwingen.