De zinkende rafelrand

Waarom de “Herontwikkeling” van Baaibuurt West drastisch anders moet. 

Wat betreft de gemeente gaat de Baaibuurt West, Zeeburgereiland – één van de laatst overgebleven rafelbuurten binnen de ring Amsterdam – op de schop in december 2024. Na ruim 40 jaar moet de, zoals de gemeente het noemt, “witte vlek” “ingevuld” en “ontwikkeld” worden, navolgend het voorbeeld van de al afgeronde Sportheldenbuurt en de aankomende Sluisbuurt.

Kunstenaars en bewoners van de rafelrand – o.a. Fort Knox, de ZZW studentengemeenschap, de Cruise Inn en Vereniging de Loods – wijzen de gemeente niet alleen op het belang (alsmede de belofte) van het behoud van rafelranden voor de stad Amsterdam. Verenigd als “Het Baaibuurt Collectief”, kaarten ze ook de noodzaak aan voor dynamische, toekomstgerichte en sociale stadsontwikkeling: met en voor bewoners van Amsterdam. In samenwerking, niet in tegenstrijd met natuur.

Met de gemeentelijke planvorming voor de Baaibuurt vrijwel oningevuld, vond zodoende op 11 december een gesprek plaats tussen Het Baaibuurt Collectief en de senior project manager van de buurt, Monique Lemmens, bij Pakhuis de Zwijger. Het onderwerp van gesprek: de toekomst van “De Zinkende Rafelrand”, waarbij beide partijen hun visie en planvorming deelden. De gemeente Amsterdam wil 1800 woningen bouwen op de 17 hectaren verzakkende slibgrond, en vraagt bewoners van de rafelrand om mee te doen in de planvorming om (aldus de woorden van Lemmens) “een deel van de huidige waarden van de rafelrand te vertalen” naar de nieuwbouwbuurt.

Stadsontwikkeling van Onderop
In reactie hierop roept Het Baaibuurt Collectief op tot het opstellen van een geheel alternatief voorstel, dat begint bij het proces van bouw zelf. Op deze manier worden gemeenschap, creativiteit en natuur gewaarborgd als bouwstenen voor de buurt, en niet eerst platgegooid om vervolgens onder het mom van ‘participatie’ ingezet te worden.

Navolgend van het evenement in Pakhuis de Zwijger is Monique Lemmens begonnen met de opzet van het  participatievoorstel. Hoeveel speelruimte hierin zit moet nog blijken. Desalniettemin grijpt Het Baaibuurt Collectief de mogelijkheid aan om een voorstel in te dienen voor ontwikkeling van onderop. Strevend naar een kans voor de Baaibuurt en een kans voor Amsterdam.

De noodzaak voor stadsontwikkeling van onderop is hoog. Bio-politieke controle en winstbejag van neo-liberaal woonbeleid voeren hoogtij. Kraken is verboden, leegstand wordt gedoogd al dan niet uitgebuit, speculatie wordt geprioriteerd over marktregulatie. In dit beleidsklimaat waarbij betaalbaarheid, creativiteit, zelfvoorziening en gemeenschap de stad uit worden gewerkt, is het des te noodzakelijker om in te grijpen bij de planvorming van de Baaibuurt. Om een beeld te schetsen van wat verwacht kan worden van de huidige visie van de gemeente, bieden de voorgaande ontwikkelingen van de aangelegen Sporthelden- en Sluisbuurt inzicht.

Sportheldenbuurt: Speelbal van Neoliberaal Beleid
De voorbereiding voor de bouw van de Sportheldenbuurt als eerste ‘witte vlekken vuller’ op Zeeburgereiland was in volle gang, toen in 2008 de vastgoedcrisis de bouwproductie stillegde. Het gehele eiland zou maximaal zesduizend nieuwbouwwoningen krijgen, was het plan. Maar bouwbedrijven, ontwikkelaars en investeerders trokken zich massaal terug en dus werd de bouw uitgesteld. Zodoende werden de meest winstgevende kavels aan het IJmeer voor een prikkie verkocht aan zelfbouwers: jarenlang de enige nieuwbouw op het eiland met aangrenzend een lege, afwachtende zandvlakte. Toen een beter financieel tijdperk in zicht kwam, werd de Sportheldenbuurt in een rap tempo en op grote schaal ontwikkeld. Vanaf 2015 kon er weer worden gebouwd. Acht jaar verder is de wijk zo goed als af, met 2.500 woningen waarvan 30% sociale huur, 30% midden-huur en 40% grondgebonden koopwoningen en sociale koopappartementen. Tussen 2015 en 2023 is de gemiddelde woningwaarde in de Sportheldenbuurt met 284% gestegen. 

Sluisbuurt: De Skyline van Amsterdam
De bouwvertraging ten gevolg van de crisis leidde tot urgentie voor woonbouw. Zodoende werd onder aansporing van VVD-wethouder Eric van der Burg in 2015 gekozen voor grootschalige hoogbouw (waaronder zes torens van 80 tot 125 meter) voor de aankomende Sluisbuurt. In 15 jaar moeten zo’n 5.500 woningen worden gebouwd op 30 hectaren, waarvan 40% sociale huur, 40% midden-huur en -koop en 20% vrije sector en dure koop.

Gepresenteerd als “de nieuwe skyline van Amsterdam” ontving het plan voor de Sluisbuurt een scala aan kritiek van architecten en stedenbouwkundigen die zich om een tal van redenen tegen de plannen schaarden. Ze ontkrachtten onder andere het argument dat hoogbouw noodzakelijk is voor bouwen in hoge dichtheid. Daarnaast lichtten ze uit dat het plan een duidelijke keus is voor hoge inkomsten en rendementen, in plaats van een leefbare, betaalbare woonwijk. Maar omdat hoogbouwwoningen nu eenmaal snel verkopen, is er veel interesse en dus concurrentie onder beleggers en hongerige vastgoedmiljonairs die bereid zijn een hoge prijs te betalen voor de bouwgrond. En dus is sociaal-maatschappelijke urgentie geweerd, is de opgave voor betaalbare en leefbare stadsontwikkeling opnieuw verzuimd en zal straks – ‘a la’ Toronto en Vancouver – de hoofdstraat van de Sluisbuurt de ‘Highstreet’ heten.

Betaalbare woningen
Dat gemeentelijk beleid de wooncrisis verder op stang helpt is geen nieuws. Woningbouw is een speeltje van de markt, met de rijken als belangrijkste consument. Met vastgoed als snelle geld verdiener, ontplooien ongelijkheid, segregatie en gentrificatie zich zowat als doelstellingen van de huidige manier van stadsontwikkeling. “Huisvesting is een mensenrecht, geen economisch product,” sprak VN-rapporteur Rajagopal op 21 december 2023 op een persconferentie in Den Haag. Hij bezocht verschillende plekken in Nederland die worden getroffen door neoliberaal beleid – waaronder de woonwagens op de Zuiderzeeweg in de Baaibuurt. De wooncrisis, concludeerde hij, is “het gevolg van een reeks slechte beleidskeuzes”. Hij raadt de overheid aan om mensen te betrekken bij nieuwbouwontwikkelingen. 

Baaibuurt: De Zinkende Rafelrand
Of deze tik op de vingers van Nederlandse beleidsmakers op tijd komt voor de planontwikkeling van de Baaibuurt zal moeten blijken. Terwijl het platgooien van de rafelrand eind 2024 vast staat, bevindt de gemeentelijke planvorming zich nog in de babyschoenen. Al wel besloten is dat in grove lijnen de Baaibuurt bouwtechnisch en in aanzicht het voorbeeld zal volgen van de Sluisbuurt. 

Maar voordat er gebouwd kan worden zal de Baaibuurt, net als de Sportheldenbuurt en de Sluisbuurt, flink moeten worden opgehoogd met zand (5 tot 7 meter). Dit moet zo’n 5 jaar inklinken (leert de ervaring) voordat de grond bouwrijp is. Heel Zeeburgereiland heeft namelijk te kampen met flinke bodemdaling. Dit komt niet alleen omdat het gehele artificiële eiland initieel diende als depot voor baggerslib waarna het langzaam in gebruik is genomen, maar ook omdat de tot-verbeelding-sprekende “Oergeul” zich dwars onder het eiland bevindt. Ook wel bekend als het “Oer-IJ” (verwijzend naar de oude getijdengeul die voorloper was van het huidige IJ-meer), kenmerkt de sleuf zich door haar 1e en 2e geërodeerde zandlagen. Hierdoor is de geul tot een diepte van maximaal 30m onder de zeespiegel opgevuld met slib en slappe klei. Zodoende moet met het bouwen op de geul de derde zandlaag worden bereikt, wat bouwen gecompliceerd en kostbaar maakt. 

Terwijl de ligging van de Oergeul bepalend is geweest voor de locatie van IJburg (in 1996 werd verboden om IJburg boven de Oergeul te bouwen vanwege de onstabiele ondergrond), blijkt dit dusver niet te zijn meegenomen in de planontwikkeling voor Zeeburgereiland. Om huizen boven de Oergeul te bouwen, zijn funderingspalen van zo’n 60 m beneden de zeespiegel nodig. Niet alleen een civieltechnische kunst, maar ook een flinke bouwsom die met de nieuwe wijk moet worden terugverdiend en dus bepalend is voor de huur- en koopprijzen. Op de vraag hoe betaalbaarheid zal worden gewaarborgd in de toekomstige Baaibuurt gaf Monique Lemmens tijdens Pakhuis de Zwijger dan ook weifelend antwoord.

Naast grote funderingsinvesteringen, zijn er ook onverwachte reparatiekosten. Terwijl de Sluisbuurt ver van af is, werd in de zomer 2022 aangetoond dat de bodemdaling van de buurt groter is dan verwacht. Namelijk zo’n 30 tot 50 centimeter extra per jaar op de gemiddelde daling van 20 tot 30 centimeter per jaar. Terwijl dit momenteel geen zorgen brengt voor de op heipalen gebouwde gebouwen, kan dit vervelende kosten opleveren voor het herstel van pleinen, straten, rioleringen en het ondergronds afvaltransportsysteem. 

Permanente Rafelbuurt voor de Toekomst
Welke strategie Nederland moet inzetten om de verder stijgende zeespiegel te kunnen trotseren na 2050 is vooralsnog een onzekerheid. Maar zeker is dat Nederland haar zandvoorraad flink zal moeten benutten om overstromingen te voorkomen, in welk scenario dan ook. In het extreemste geval van zeespiegelstijging zal het huidige gebruik van 12 miljoen m3 naar zo’n 80 tot 100 miljoen m3 zand per jaar omhoog gaan. Zand is geen onuitputtelijke bron. In tegendeel: na water is zand het meest geëxtraheerde grondstof. Het terugdringen van de zandketen – met overheden, stedenontwikkelaars en architecten als concrete spelers – is dus noodzaak, waarschuwt een VN-rapport uit 2019. 

Zeeburgereiland is niet het enige stuk zwakke grond waar stad op moet worden gebouwd. Inmiddels zijn er genoeg initiatieven die alternatieve bouwmethodes aandragen, in symbiose en niet in tegenstrijd met bodemdaling. Hierbij is het noodzakelijk dat samenwerking tussen initiatiefnemers, universiteiten, waterschappen en gemeentes wordt aangespoord.

De kritiek op de Sluisbuurt legt bloot dat zij op het gebied van betaalbaarheid, leefbaarheid en duurzame infrastructuur geen garantie biedt. Het wordt tijd dat de gemeente aansprakelijk wordt gemaakt op haar mooi verwoorde coalitieakkoorden: van “samen stad maken” tot “de rafelranden beschermen” tot “klimaatbestendig bouwen”. In haar omgevingsvisie 2050 schrijft de gemeente dat ze op dit moment “experimenteren en onderzoeken hoe vrije ruimte op de langere termijn een vast onderdeel kan worden in de planvorming van de stad” en dat ze het voornemen heeft “om in Amsterdam ruimte te maken voor een grote experimentele woon-werkgemeenschap.”

Volgens mij biedt de Baaibuurt de noodzakelijke en uitgelezen kans om dit te realiseren door en voor de stad. Zodoende de visie van Het Baaibuurt Collectief: een permanente rafelbuurt in collectief eigendom, dynamisch en experimenteel ontwikkeld in relatie met gemeenschap en natuur. De woorden liggen voor ons klaar. Nu is het moment om de handen ineen te slaan voor het bewerkstelligen van ander beleid, want het is nu wel duidelijk dat de gemeente die kans maar al te makkelijk links laat liggen. We hebben tot het tweede kwartaal van 2024 de tijd om een stok tussen de spaken van de huidige planvorming te steken.

Meedoen? Meld je aan op 
hetbaaibuurtcollectief.org