Doorpakken met coöperatief wonen in Amsterdam

In 2014 kocht de woningbouwvereniging Soweto de Pieter Nieuwlandstraat 93-95 aan. Daarmee waren ze één van de eerste eenentwintigste-eeuwse wooncoöperatieve verenigingen ‘nieuwe stijl’ in Amsterdam. Bajesdorp was op dat moment al plannen aan het smeden voor de overname van de door hen gekraakte cipierswoningen. Een presentatie in Joe’s Garage van het Duitse Mietshäuser Syndikat inspireerde VrijCoop om dat model voor collectief eigendom van vastgoed naar de Nederlandse situatie te vertalen.

In 2015 werd in de Woningwet de mogelijkheid gecreëerd voor huurders om hun sociale huurwoningen als wooncoöperatie over te nemen. Sindsdien zijn er meerdere onderzoekende pilots geweest om deze mogelijkheid te verkennen, onder andere het Actieteam Wooncoöperaties dat in 2016 van start ging in Amsterdam.

Woonvereniging De Groene Gemeenschap (IJburg) was een actieve deelnemer in deze trajecten, net als Copeckcabana (Noord). Helaas is het tot nu toe niet gelukt om in Amsterdam als wooncoöperatief sociale huurwoningen van een woningcorporatie over te nemen. Bewoners hebben daardoor geen andere keuze dan in te stemmen met een beheercoöperatie.

Ambities
Ook al voor dit college in 2018 aantrad was er al het nodige in gang gezet op het gebied van wooncoöperaties. Er liep al een pilot waar drie kavels uitgegeven zouden worden aan wooncoöperaties die nieuwe woningen wilden bouwen. Op één van die kavels, De Warren, wordt inmiddels gebouwd. Een andere, De Nieuwe Meent, kan bijna beginnen. De derde kavel, aan de Havenstraat, wordt op termijn beschikbaar gesteld.

Ondertussen zijn de ambities van het college niet getemperd. In 2019 werd enthousiast een Actieplan gelanceerd met de volgende doelen:  binnen twee jaar starten vijftien tot twintig projecten, in 2025 zijn tenminste 7000 woningen gerealiseerd of in ontwikkeling en in 2040 is 10% van de woningvoorraad deel van een wooncoöperatie. Een jaar later werden de ambities alweer bijgesteld: de twee jaar werden er vier, 2025 werd 2030 en 2040 werd 2045.

Mooie ambities maar de praktijk is weerbarstig. Tot nu toe zijn er nog twee andere kavels uitgegeven en zijn er drie kavels beschikbaar (twee in Noord en één op Ijburg). Verder komen er op termijn nog circa negen kavels beschikbaar. Het is een langzame start om de ambitie voor 2030 te realiseren. Om die ambitie te realiseren zouden er de komende acht jaar jaarlijks nog zo’n 25 wooncoöperaties met elk zo’n 35 woningen moeten starten.

Hordes
De eerste pilotprojecten geven aan initiatieven en de gemeente de mogelijkheid om te kijken waar de problemen zich voordoen bij de realisatie van een wooncoöperatie. Dat heeft het voor de eerste projecten lastig gemaakt, omdat men nogal eens tegen regelgeving aanloopt. Waar de gemeente met name sociale huurwoningen en middenhuurwoningen wil realiseren in wooncoöperaties, hebben initiatiefnemers juist interesse in alternatieve woonvormen zoals woongroepen. Daar botst het met de regelgeving: omdat een beetje woongroep niet meer als middenhuurwoning geldt en omdat de totale huurprijs te hoog wordt.

Een andere horde is de financiering: Nederlandse banken tonen zich terughoudend om wooncoöperaties te financieren. Het concept is onbekend en ze hebben moeite om de risico’s in te schatten. De eerste projecten hebben dan ook aangeklopt bij de GLS bank: een coöperatieve bank uit Duitsland die dit concept wel snapt en graag financiert. Vlak voor de zomer van 2021 nam de gemeenteraad de Verordening Stimuleringslening Wooncoöperaties Amsterdam aan, een regeling die sinds augustus 2021 open staat. Mede hierdoor is er nu wat beweging bij de Rabobank om ook in te springen op de financiering van wooncoöperaties. Sprekend uit onze eerste ervaringen heeft de regeling zelf heeft nog wel wat finetuning nodig.

De berekening van de te betalen erfpacht zelf is ook nog een dingetje: een technisch verhaal dat er voor zorgt dat je bij hogere bouwkosten (waarvan je pas na je ontwerp en het maken van een prijsafspraak met een aannemer echt zicht op hebt) eigenlijk de erfpacht naar beneden zou moeten aanpassen.

Het enige wat met dat college te behalen was, was een broedplaats in het Bajeskwartier met Bajesdorp als kandidaat.

Bajesdorp
Dwars door al deze officiële pilots en kaveluitgiftes creëert Bajesdorp een nieuwe toren, die zowel broedplaats als wooncoöperatie zal zijn. Dit gebeurt ondanks tegenwerking van het vorige college dat, met de VVD’er Eric van der Burg op Grondzaken, natuurlijk weigerde om een paar laagbouwwoningen van Rijksvastgoed over te dragen aan een groep krakers (terwijl Stadsdeel Oost destijds vóór was). Het enige wat met dat college te behalen was, was een broedplaats in het Bajeskwartier met Bajesdorp als kandidaat.

Dus gingen de Bajesdorpers in overleg met projectontwikkelaars en kwamen ze tot overeenstemming met de winnende partij, AM. Met het nodige lobbywerk slaagden we er in om gemeenteraad en het college te overtuigen om de kavel voor onze toren aan te kopen en vervolgens in erfpacht uit te geven. De ambtelijke uitvoering levert soms wat frustatie op maar met een minder links college was het waarschijnlijk nooit wat geworden.

Hoe verder?
Een volgend college heeft dus nog een hoop te doen om de wooncoöperatieve ambities van het huidige college verder te realiseren. Er moeten rap meer kavels voor wooncoöperaties worden uitgegeven en regels die wooncoöperatieven in de weg zitten moeten veranderen: als de wooncoöperatie wordt gezien als een nieuwe manier om te voorzien in toegankelijkheid en leefbaarheid van onze stad, dan moet de gemeente ook echt willen openstaan voor het vernieuwende en toekomstgerichte karakter van wooncoöperatieve initiatieven.

Obligatie
Ondertussen kun jij natuurlijk alvast een wooncoöperatie bij jou in de buurt ondersteunen, bijvoorbeeld door een obligatie te kopen op vrijkoop.bajesdorp.nl