De illusie van service- wonen als community
Hoe jongerenwoningen in Amsterdam waarde onttrekken aan de stad
Op zoek naar een zelfstandige, betaalbare woning belandde ik twee jaar geleden in een bouwput aan de Dalsteindreef in Diemen. Ik was een van de gelukkigen die een rondleiding kregen op de nog volop in aanbouw zijnde nieuwe locatie van OurDomain, een hippe woonomgeving voor jongeren met tal van faciliteiten en services. Maar tegen welke prijs?
Een medewerker van OurDomain wees de weg door een doolhof van machines en bouwmaterialen. Kijkend door mijn oogharen probeerde ik me een voorstelling te maken van wat hier ging komen: werkplekken, bioscoop, sportschool, club, restaurant… Weliswaar bevond de locatie zich niet in het bruisende centrum van Amsterdam, maar OurDomain leek net zoveel te bieden.
Ook kreeg ik een modelwoning te zien. De stijlvolle studio van 30 vierkante meter was gestoffeerd en gemeubileerd te huur: kwestie van koffer uitpakken en klaar is Kees. En dat mocht wat kosten. De studio waarvoor ik kwam, de goedkoopste, had destijds een kale huur van 740 euro. Daar kwam nog een flink bedrag bovenop voor allerlei services. De totale huurprijs kwam uit op 1060 euro per maand.
Na de rondleiding krabde ik me toch even achter de oren. Dit mocht dan volgens OurDomain de ultieme plek zijn voor “21st century urban living,” het vooruitzicht van een peperdure studio, opgesloten tussen bouwkavels, deed mij verlangen naar mijn kamer in Watergraafsmeer. Ik bedankte vriendelijk voor de inschrijving en keerde onverrichter zake terug naar Amsterdam.
Service-wonen
OurDomain blijft onverminderd populair. Inmiddels is het wooncomplex aan de Dalsteindreef volledig bewoond en is er een tweede locatie geopend in Zuidoost. Soortgelijke woonconcepten breiden ook flink uit in Amsterdam. Change= bijvoorbeeld heeft tot nu toe twee locaties in Amsterdam en Rockfield Real Estate heeft onder de naam The Cohesion (voorheen The Fizz) tot nu toe vijf locaties.
De populariteit van deze co-living spaces is volgens de verhuurders te danken aan de vele voorzieningen in de panden. Wonen, werken, sporten, uitgaan; het kan allemaal op één en dezelfde plek. Daarnaast kunnen bewoners gebruik maken van een keur aan services, van pakketbezorging tot een wasserette. En als klap op de vuurpijl maak je met je medebewoners ook nog deel uit van een community.
Maar deze luxe komt tegen een prijs. Verplicht af te nemen services drijven de kale huurprijs enorm op. Het roept de vraag op of de bedoelingen van de verhuurders wel zo nobel zijn als ze lijken. Is dit niet gewoon een slim verdienmodel, inspelend op het nijpend tekort aan woningen in Amsterdam? Hoe meer services je aanbiedt, hoe meer geld je ervoor kan vragen. Gooi daar een hip sausje van community building overheen en als verhuurder ben je spekkoper.
Waarde onttrekken aan de stad
Niet alleen door het creatief omspringen met de huurprijzen zijn deze wooncomplexen een winstmachine. Het vastgoed zelf is ook bijzonder lucratief. Change= werd al meerdere malen doorverkocht aan buitenlandse beleggers. In 2018 werd het uit 500 jongerenwoningen bestaande complex in Nieuw-West voor 84 miljoen euro verkocht aan een buitenlandse investeerder. Dit was drie jaar nadat een Amerikaans pensioenfonds het pand voor 45 miljoen euro had overgekocht. De tweede locatie van Change=, in Zuidoost, werd ook in 2018 verkocht, volgens het Parool voor een bedrag van 90 miljoen euro.
De eigenaren van andere service-woonconcepten in Amsterdam stemmen ook weinig hoopvol. In de meeste gevallen gaat het om grote investeringsgroepen. Achter OurDomain zit bijvoorbeeld de Amerikaanse vastgoedinvesteerder Greystar. In de VS is Greystar marktleider en in Europa is het gestaag bezig aan een opmars bezig op de vastgoedmarkt. De eigenaar van Rhapsody is CBRE Global Investors, een internationaal opererende investeerder die vastgoed beheert ter waarde van het duizelingwekkende bedrag van 114.5 miljard dollar.
Voegen deze woonconcepten dan überhaupt waarde toe aan de stad? De bakken met geld die deze veelal internationale investeringsgroepen verdienen komen niet Amsterdam ten goede, maar worden weggesluisd naar elders. Dit proces van waarde-extractie maakt de vastgoedinvesteerders lachend rijk. Desondanks geven ze bitter weinig terug aan de Amsterdamse samenleving.
Waardeloze community
Vrijwel al deze service-woonconcepten reppen over het creëren van communities. De wooncomplexen hebben namelijk veel gezamenlijk ruimtes waarin bewoners sporten, werken en recreëren. Zet mensen bij elkaar op één plek en er ontstaat een gemeenschap, zo is de gedachte. Of dat de enige voorwaarde is om een community te bouwen valt te betwijfelen.
Voorwaarden die écht belangrijk zijn om een gemeenschap te laten ontstaan scheppen de verhuurders niet. De woonconcepten zijn erop gericht om zoveel mogelijk binnen de muren van het pand te verblijven. Contact met de buurt zal daardoor gering zijn. Daarnaast hebben deze service-woonconcepten het karakter van een hotel. Je arriveert met je koffer in een gemeubileerde woning en vertrekt weer na enige tijd. Een tijdelijk verblijf wordt in sommige gevallen zelfs geëist.
Thuis
De tijdelijkheid en het gebrek aan bezit is aantrekkelijk voor expats, maar voor de binding met de stad is het desastreus. Om een gemeenschap te creëren hebben mensen niet alleen een dak boven hun hoofd nodig, ze moeten ook een thuis hebben. En een thuis ontstaat alleen als mensen voor lange tijd op dezelfde plek wonen en hun eigen omgeving kunnen vormgeven. Een voorgekauwde woonomgeving die geïsoleerd is van de rest van de buurt en een hoog verloop van bewoners heeft staat haaks op deze principes.
Als de gemeente Amsterdam welzijn boven ongebreidelde welvaart wil stellen dan moet men het niet hebben van service-wonen. Pas als jongeren eerlijke huurprijzen krijgen kan een community ontstaan die écht waarde toevoegt.